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Korrekte Nebenkostenabrechnung im Interesse der Mieter und Vermieter

Susanne Baumann Leiterin FM Consulting

Die Verrechnung von Nebenkosten ist sowohl für Mieter als auch Vermieter ein komplexes, notwendiges Übel mit viel Konfliktpotenzial. Wir stehen mit einer Auslegeordnung und drei Tipps für Bewirtschafter und Eigentümer zur Hilfe.

Energie Schweiz ist Entwickler des Heizkostenabrechnungsmodells zur verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA). Das Modell berücksichtigt die mietrechtlichen Vorschriften und regelt Inhalt und Darstellung der Abrechnung genauso wie Sonderfälle bei Nutzerwechseln. Zudem geht VEWA auf verschiedene Besonderheiten ein, die in der Praxis zu Missverständnissen führen können. Zum Beispiel, wie man mit Differenzen zwischen Verbrauchsanzeigen, Hauptzähler und Wohnungszähler umgeht und was die Besonderheiten bei der Abrechnung von Altbauten sind.

VEWA vs. Contracting
Es stellt sich die Frage, ob das Modell VEWA auch im Contracting funktioniert. Zur Beantwortung dieser Frage ist es wichtig, den Unterschied zwischen einer üblichen Lösung mit einer eigenen Heizung und dem Contracting-Modell zu kennen. Üblicherweise gehört eine Heizung zum Gebäude und die Investition ist im Mietzins enthalten. Beim Contracting hingegen wird die Amortisation der Heizung über die Nebenkosten verrechnet. Die Contracting-Leistungen werden normalerweise in einen fixen Grundpreis und variable Wärmekosten aufgeteilt. Dabei machen die fixen Grundkosten in der Regel zwischen 50 und 60 Prozent aus. Wenn nun die Nebenkosten mit dem üblichen Verteilschlüssel gemäss dem VEWA-Modell verrechnet werden, führt das zu einer völlig verzerrten Nebenkostenabrechnung. Der Grund liegt darin, dass dem VEWA-Modell ein Verhältnis von 30 Prozent Fixkosten zu 70 Prozent variablen Kosten zugrunde liegt. Diese Faktoren des Bundesmodells stammen aus einer Zeit, in der die Heizungen in der Regel mit selbstbetriebenen Heizkesselanlagen beheizt worden sind.

Die nachfolgenden Grafiken zeigen am konkreten Beispiel auf, wie sich die Kosten im Contracting zusammensetzen und in welchem Verhältnis die Kosten bei Anwendung des VEWA-Modells verteilt werden.

Abrechnung der Nebenkosten im Contracting-Modell
Abrechnung der Nebenkosten im VEWA-Modell


Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Die gravierenden Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung verdeutlicht das folgende Beispiel, welches zeigt, dass Mieter mit einem höheren Verbrauch unberechtigterweise über­propor­tional mit höheren Nebenkosten belastet werden. Siehe dazu die nachstehende Grafik mit zwei Lesebeispielen:

  • Dem Mieter A werden CHF 3'100 verrechnet. Effektiv geschuldete Nebenkosten CHF 2'700. Er bezahlt CHF 400 zu viel.
  • Dem Mieter B werden CHF 1'400 verrechnet. Effektiv geschuldete Nebenkosten CHF 1’614. Er bezahlt also CHF 214 zu wenig.
Modellvergleich bezüglich Konsequenzen auf die Nebenkostenabrechnung


Weitreichende Folgen für die Bewirtschaftung
Wir stellen fest, dass sich viele Bewirtschaftungen den damit verbundenen Risiken nicht bewusst sind. Das fehlende Knowhow ist aufgrund der Komplexität der Thematik nachvollziehbar. Während die Situation für die Mieter ärgerlich ist, wird diese jedoch gleichzeitig für die Vermieter zunehmend brisanter und führt je länger je mehr zu Streitfällen.

Rechtlich hat der Mieter die Möglichkeit, fünf Jahre rückwirkend zu viel verrechnete Nebenkosten zurück zu fordern. Diese Nebenkostenrückzahlungen bleiben in zahlreichen Fällen am Eigentümer hängen. Eine Nachforderung bei den bevorteilten Mietern ist aufwändig und in vielen Fällen schwierig durchzusetzen.

Vorbeugen und nachbessern
Was können Sie als Bewirtschafter oder Eigentümerin von Liegenschaften mit Contracting tun? Unsere Tipps:

  1. Themenspezifische Schulung des Bewirtschaftungs-Teams, um die korrekte Abrechnung sicherzustellen und die Verteilschlüssel von neuen Projekten von Beginn an richtig aufzusetzen.
     
  2. Quick-Check zur Einschätzung des vorhandenen Risikos und der Bestimmung des weiteren Vorgehens. 
     
  3. Advanced-Check zur konkreten Quantifizierung des Risikos und der Definition des weiteren Vorgehens für die Bereinigung der Situation

Wir unterstützen Sie bei allen drei Massnahmen wie immer: pragmatisch und lösungsorientiert.

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