130 Jahre lang wurde auf dem Attisholz-Areal Cellulose hergestellt. Seit Ende 2016 arbeitet die Halter AG als Entwicklerin zusammen mit der Gemeinde und dem Kanton daran, das Areal mit seinen aussergewöhnlichen Standorteigenschaften für zukünftige Generationen einer neuen Nutzung zuzuführen. Mit der Nutzungsplanung in Aussicht entschied die Auftraggeberin 2021, das rund 70‘000 m2 grosse Teilareal Attisholz-Ost zu verkaufen und in Form eines Baurechts zurückzunehmen. Klingt einfach, doch so grossflächig die Bauten an der Aare, so wuchtig die Herausforderungen. Denkarbeit und Kreativität seitens Halter und der mit der Transaktion beauftragten Tend waren gefragt. Für das Vorgehen bedeutet dies, dass Halter zweimal verkauft – zuerst die Stammparzelle und dann die entwickelten Baufelder im Baurecht. Und das im Wissen, dass Baurechtsliegenschaften nicht zuoberst auf der Wunschliste der Investierenden stehen – eine komplexe Ausgangslage. Wie geht man hier vor?
Nachhaltig überzeugen
Knacknuss: einen möglichst grossen Teil des investierten Kapitals freisetzen und gleichzeitig die Hand auf dem Areal behalten , damit die Vision des Attisholzareals umgesetzt werden kann. Die Lösung: Verkauf des Grundstücks im Baurecht und Rücknahme durch Halter als Baurechtsnehmerin. Und schon folgte die nächste Knacknuss: Wie können wir die Zurückhaltung der Investierenden überwinden und Liegenschaften im Baurecht attraktiver machen? Das Schlüsselwort hier lautet «Weitsicht». Das heisst, zuerst das Problem unattraktives Baurecht angehen, sprich, Baurecht neu denken. Die Attraktivität der Baurechtsliegenschaft für den Baurechtsnehmer, die Baurechtsnehmerin durch eine Partizipation an der Landwertsteigerung zu erhöhen sind Lösung und Ziel zugleich. Hat dieser Approach funktioniert? Die Zukunft wird’s zeigen – wir sind jedenfalls davon überzeugt.
Und wie finden sich passende Investorinnen und Investoren für ein solch aussergewöhnliches Projekt – eine Industriebrache im Mittelland für die einen, die grösste zinstragende Landbank im Schweizer Mittelland für die anderen? Mit aussergewöhnlichen Massnahmen – gestalterisch und faktisch. Eine durchdachte Transaktionsstruktur, eine überlegte Investorenansprache, raffinierte visuelle Kommunikation und ein gut geplantes Transaction Management.
