Powerplay mit AIM
Mit einem digitalen Zwilling der Swiss Life Arena wurden die Daten aus der Bauphase in den Betrieb überführt. So konnten die Betriebstauglichkeit und Wirtschaftlichkeit der Prozesse optimiert werden.
Seit Herbst 2022 läuft der Betrieb des Stadions wie am Schnürchen. 12'000 Sportbegeisterte finden in der 170 mal 110 Meter grossen Halle Platz. Eine Trainingshalle, Räume für Zusatznutzungen für 12 bis 1200 Personen, ein Clubrestaurant und ein Parkhaus im Untergeschoss ergänzen das Angebot. Im Inneren liegt die Arena, die mit ihrer steilen Zuschauertribüne für die Atmosphäre eines «Hexenkessels» sorgt. Die multifunktionale Infrastruktur der Swiss Life Arena dient aber nicht nur dem Kräftemessen der Schweizer Eishockeyclubs, sondern auch kulturellen Veranstaltungen, Events und Geschäftsanlässen. Das eröffnet dem Betreiber, der ZSC Lions AG, vielversprechende wirtschaftliche Perspektiven. Er sieht sich aber auch mit der Herausforderung konfrontiert, neben eines Sportclubs eine grosse Immobilie erfolgreich zu managen. Deshalb entschied sich die ZSC Lions AG, zur Entwicklung und Umsetzung der Betriebsstrategie mit Tend zusammenzuarbeiten.
Präzises Betriebsmodell dank digitalem Zwilling
Die durchgängige Digitalisierung der Daten während aller Projektphasen ist ein wertvolles Werkzeug für eine optimale Planung und einen reibungslosen Regelbetrieb. Obwohl die Planung und Realisierung der Swiss Life Arena nicht mit der BIM-Methode erfolgt war, standen hochwertige 3D-Modelle zur Verfügung. Sie bildeten die Basis für das von Tend entwickelte AIM-Modell (Asset Information Modeling; hier bezogen auf die Verwendung im Regelbetrieb). In dem digitalen Zwilling des Gebäudes sind die Daten sämtlicher Flächen, Volumen und Materialien erfasst, in 3D visualisiert und so weit abstrahiert, dass die für den Betrieb relevanten Informationen ersichtlich sind. Aufgrund der hochwertigen und einfach verständlichen Daten konnten ein präzises Betriebsmodell entwickelt und praxisnahe Leistungspakete geschnürt werden. Mit dem Datenmodell werden komplexe Zusammenhänge einfach dargestellt und anwenderspezifisch zugänglich gemacht. Das ist im Regelbetrieb nicht nur für den Betreiber eine Erleichterung, sondern auch für die externen Dienstleister.
Daten und Kosten im Griff
Das Stadion zu betreiben, ist eine komplexe Aufgabe. Es galt, das Auftragsvolumen bestmöglich auf die jeweiligen Kompetenzträger zu verteilen. Die Reinigungsarbeiten und der technische Unterhalt werden durch externe Dienstleister erbracht. Dabei wurde eine Multi-Provider-Strategie verfolgt, um einerseits die Professionalität von Grossunternehmen und andererseits die langjährigen Partnerschaften mit KMUs, denen die Unterstützung des Vereins eine Herzensangelegenheit ist, zu ermöglichen. So konnten zehn Leistungspakete auf verschiedene, in ihrem Segment führende Anbieter und Partner verteilt werden. Im AIM-Modell sind die betriebsrelevanten Informationen wie Service-Levels, Raumgruppen, Reinigungsgruppen und -intervalle erfasst. Jeder Raum ist mit seiner Materialisierung und dem Mengengerüst abgebildet. Ausserdem sind die Distanzen der Räume voneinander ersichtlich, sodass sich die Wegzeiten ermitteln lassen. Aufgrund der präzisen Ausschreibungsdaten konnten die externen Dienstleister für die zehn Service-Pakete qualitativ hochwertige und preislich attraktive Angebote einreichen, die es nun ermöglichen, die Swiss Life Arena mit hoher Wirtschaftlichkeit zu betreiben.
Reibungsloser Regelbetrieb
Die zentral dokumentierten Informationen des AIM-Modells stehen mit einer hohen Datenqualität zur Verfügung, sie können vielfältig weiterverwendet und erweitert werden. Durch die Anbindung an CAFM-Tools, die Systemlandschaft des Gebäudebetreibers sowie Führungs- und Abrechnungssysteme erhalten alle beteiligten Service-Partner jederzeit verfügbare Live-Daten und verlässliche Management-Cockpits, die Transparenz schaffen.
Mit der zunehmenden Praxiserfahrung können die Service-Levels weiter optimiert und im Modell mitgeführt werden. Diese stetige Anreicherung und Aktualisierung ermöglicht ein vorausschauendes Handeln, ähnlich dem «predictive maintenance» in der Industrie 4.0. Die Frage «Was wird wann passieren?» lässt sich anhand der historischen und in Echtzeit verfügbaren Daten leicht beantworten. Der Betreiber kann sämtliche Aktivitäten ressourcen- und kostenoptimiert planen, ausführen und überwachen. So lassen sich zum Beispiel Raumkonfigurationen mit Belegungsplanungen verknüpfen und nutzerorientiert automatisieren.
Auf den Kundennutzen fokussiert
Im Immobilienbetrieb steht das bestmögliche Nutzererlebnis bei tiefen Kosten immer im Mittelpunkt. Der Einsatz digitaler Modelle leistet zu diesem Wertversprechen einen entscheidenden Beitrag. Die ZSC Lions AG kann sich durch die intelligente Vernetzung der Anlagen und Systeme noch besser auf ihre Führungsaufgaben konzentrieren. Und wenn ihre Mannschaft genauso fokussiert bleibt, findet noch so manches Finalspiel in der bestens organisierten Swiss Life Arena statt.
Betriebskosten senken? We know how.
Susanne Baumann
Partnerin / Leiterin FM Consulting
- Telefon
- +41 44 434 24 92
- susanne.baumann@tend.ch
«Mit dem Datenmodell erhielten wir das digitale Werkzeug, um die komplexen Zusammenhänge einfach darzustellen und anwenderspezifisch zugänglich zu machen. Das ist im Regelbetrieb nicht nur für uns eine Erleichterung, sondern auch für die externen Dienstleister»
